改造后豐竹園小區(qū)。武漢市房管局供圖

走進湖北省武漢市硚口區(qū)豐竹園小區(qū)，400多平方米的中心廣場顯得格外大氣開闊，七彩塑膠地墊的兒童游樂廣場，建有滑梯、搖搖馬等游樂器械；繞中心廣場外圍綠色的環(huán)形步道，是跑步、鍛煉、散步人群的好去處。

眼前景象，讓人很難想象這是一個有20多年歷史的老舊小區(qū)。豐竹園小區(qū)建于2000年前，舊改前，“下雨天污水橫流，車輛亂停亂放，晚上燈光昏暗……”可以說，老舊小區(qū)的“老年病”這個小區(qū)一樣沒少。

老舊小區(qū)改造，一項關(guān)系到居民生活舒適度的“幸福工程”，但在改造之初卻是千頭萬緒，市政基礎(chǔ)設(shè)施隱患突出、居民訴求多、資金需求大、施工難度高，在具體的實踐中有諸多難點亟待破解。武漢市在大力推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作中，不斷破題諸多問題，著力構(gòu)建“共建、共治、共享”的工作格局，鼓勵群眾參與，凝聚社會共識，激活并引導(dǎo)各類資源要素不斷向老舊小區(qū)聚集，實現(xiàn)改造工作精細(xì)化、常態(tài)化、長效化。

成片改造 “老舊”改出新天地

閑置房屋改造成了社區(qū)食堂；雜亂的公共空間打造了口袋公園，休閑涼亭、健身器材，擴充了居民公共活動空間；幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生防疫站，家政服務(wù)網(wǎng)點等便民生活服務(wù)點15分鐘步行即可到達……武漢洪山區(qū)街道口片老舊社區(qū)舊貌換新顏，得益于老舊小區(qū)的連片改造。

武漢市洪山區(qū)街道口口袋公園。武漢市房管局供圖

“不少老舊小區(qū)都建于上世紀(jì)80、90年代，環(huán)境差、管理亂?！蔽錆h市房管局負(fù)責(zé)人介紹，一片土地上聚集著“各自為陣”的幾個老舊小區(qū)尤為常見。

針對多個老舊小區(qū)規(guī)模小且相鄰相連的情況，武漢市推行連片改造，打破各自“圍墻”，暢通道路互通連片，把多個老舊小區(qū)“化零為整”進行統(tǒng)一改造和管理，共享小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施等管理資源，實現(xiàn)多方效益最大化。

在洪山區(qū)街道口武珞路小區(qū)，一處破舊的小廣場被改造一新，規(guī)整的綠化植被，嶄新的休息座椅、健身器材，為居民提供了一處集休閑、運動、娛樂于一體的慢生活口袋公園。在洪山區(qū)街道口的老舊小區(qū)連片改造中，獨棟、零星、分散的樓院小區(qū)被連成一片，變成社區(qū)，成為規(guī)模適宜、功能完善的基本單元。

武昌區(qū)鐵路大東門小區(qū)，通過拆除隔離院落的圍墻，破解獨立分割的“小”小區(qū)，改成場地共享、連片管理、環(huán)境更美的“大”小區(qū)。既增加停車位、充電樁、便民服務(wù)驛站等公共服務(wù)設(shè)施，同時也實現(xiàn)老舊小區(qū)改后集中長效管理。

武昌鐵路大東門小區(qū)改造后樣貌。武漢市房管局供圖

近期召開的武漢市房管系統(tǒng)2023年半年工作推進會介紹，武漢市啟動了8個成片改造示范點。漢陽知音東苑是示范項目之一，在成片改造中，小區(qū)內(nèi)一片黃土廣場將被改造成一棟五層高的便民服務(wù)綜合體，不僅能增加432個停車位，還能為片區(qū)配套康養(yǎng)、文體、社區(qū)服務(wù)等，將來這個片區(qū)成為一個服務(wù)功能齊全的“完整社區(qū)”。

眾口難調(diào) 居民“共商共建”解難題

作為重要的民生工程和幸福工程，老舊小區(qū)改造的目的就是為了提升居民的幸福感和滿意度?！皩Ω脑鞚M意不滿意，最終要居民說了算?！蔽錆h市房管局負(fù)責(zé)人說道。

漢陽區(qū)長航新村建于上世紀(jì)七八十年代，樓棟數(shù)量大、改造范圍廣、居民意見多。在漢陽區(qū)房管局和洲頭街的支持下，建港社區(qū)成立工作隊，先后舉行了10次居民對話會，并挨家挨戶走訪，收集改造建議和需求。

江漢區(qū)安友花園小區(qū)為推動改造順利進行，街道、社區(qū)組織居民開展“小區(qū)治理月月談”活動，商議老舊小區(qū)改造問題，并構(gòu)建以“居民自助物業(yè)服務(wù)站、咨詢調(diào)和服務(wù)站、新居民互助服務(wù)站、愛心驛站、歡樂空間站”五站為載體的“一部五站”社區(qū)治理新格局。

青山區(qū)向居民發(fā)放《致居民的一封信》，全方位征集群眾意見建議，熱心居民會同業(yè)委會、下沉黨員、門棟長組建改造居民義務(wù)監(jiān)督隊，并組織居民代表參與竣工驗收。

改不改、改哪里、怎么改？群眾說了算。武漢房管部門老舊改造確保小區(qū)改造能“改到百姓心坎兒上”。

知音東苑便民服務(wù)綜合體改造效果圖。武漢市房管局供圖

激活資源，破解“舊改”資金難題

資金來源一直是老舊小區(qū)改造的一大難題。僅靠政府一己之力，無法滿足改造的巨大資金需求。 武漢市房管局在探索資金來源問題上，盤活現(xiàn)有資源，統(tǒng)籌各類政府資金和社會力量，引導(dǎo)社會資本投入，并鼓勵居民直接出資、讓渡小區(qū)公共收益等方式破解資金籌集難題，為老舊改造“供血”。

紅光小區(qū)建于上世紀(jì)90年代，是湖北省首批經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)之一。隨著小區(qū)環(huán)境日漸破舊，人車混流、活動空間狹窄等問題日益凸顯。2022年，江漢區(qū)漢興街道作為實施主體，與愿景集團開展老舊小區(qū)改造合作，這也是武漢市首次采用EPCO模式引入社會力量參與老舊小區(qū)改造。作為回報，街道將小區(qū)、社區(qū)的閑置空間，如廢棄的自行車棚、設(shè)備間、配套用房等交由社會資本統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、改造和運營，用于小區(qū)公共服務(wù)，滿足社區(qū)和周邊十五分鐘生活圈的便民配套需求。

百步亭社區(qū)征求居民意見。武漢市房管局供圖

在江岸區(qū)百步亭社區(qū)，動員居民讓渡公共收益、續(xù)繳維修資金等方式出資參與老舊小區(qū)改造。同時積極對接市停車專班、大型國企，利用小區(qū)及周邊閑置低效用地引入社會資本進行地下停車場開發(fā)，統(tǒng)籌解決片區(qū)停車難題。

為引導(dǎo)專營單位出資參與小區(qū)通信設(shè)施設(shè)備改造，武漢市房管局聯(lián)合通信管理局、經(jīng)信局出臺《關(guān)于進一步做好全市老舊小區(qū)通信設(shè)施改造工作的實施意見》，明確設(shè)施設(shè)備費用按照專營單位承擔(dān)65%，老舊小區(qū)改造專項經(jīng)費承擔(dān)35%的比例分?jǐn)偂：樯絽^(qū)、武昌區(qū)首先實踐引導(dǎo)電信、移動、聯(lián)通、廣電等通信設(shè)施專營單位出資參與改造，落實專營單位出資 65%，政府出資 35%的共建模式。

據(jù)武漢市房管局介紹，為實現(xiàn)惠民生和促發(fā)展的良性循環(huán)，推動老舊小區(qū)改造進入可持續(xù)發(fā)展良性跑道，該市一直在積極探索建立老舊小區(qū)改造資金多方共擔(dān)機制，變政府主導(dǎo)的財政資金“輸血式”改造為增強老舊社區(qū)自身“造血”能力。

“一證制” 為老舊改造加速

8條街道26個小區(qū)，170棟房屋，7422戶居民，總建筑面積超90萬平方米”，武漢市青山區(qū)26個老舊小區(qū)改造項目按計劃于2023年6月16日領(lǐng)取了“一張施工許可”。

針對老舊改造工程建設(shè)項目審批耗時長、手續(xù)繁、流程多等痛點堵點，武漢市青山區(qū)在全市范圍內(nèi)率先推行建筑工程施工許可“容缺受理+告知承諾+合并發(fā)證+聯(lián)合監(jiān)管”的“一證制”審批模式，助推項目早開工、快建設(shè)、早落地。武漢市青山區(qū)開創(chuàng)“26個小區(qū)一張施工許可、26個小區(qū)一次圖審”的“一證制”辦理模式。

建管并重 培育長效“造血”功能

2021年9月，江漢區(qū)唐家墩街道辦事處與江漢城資公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，唐家墩片99個老舊小區(qū)納入武漢市片區(qū)聯(lián)管打包服務(wù)的首批試點。

完成硬件改造是“萬里長征的第一步”，長效治理老舊小區(qū)改造，“建管并重”，才能真正惠及民生。武漢市在探索建立改造后續(xù)物業(yè)管理長效機制，讓物業(yè)公司、業(yè)主自治等管理模式相融共生、多元延伸。

“老舊小區(qū)數(shù)量多、體量小，不少物業(yè)公司都因為單個小區(qū)的物業(yè)運營成本過高而不了了之。”對于老舊小區(qū)的新難點，武漢市房管局負(fù)責(zé)人說，老舊小區(qū)改造后，硬件設(shè)施提升了，物業(yè)服務(wù)卻跟不上。面對老舊小區(qū)散、小、成片區(qū)分布的特點，武漢市房管部門合并管理區(qū)域、創(chuàng)新連片物業(yè)管理的模式打破了僵局。

“近年來，武漢市各區(qū)積極探索、大膽創(chuàng)新，示范推動、因地制宜，高質(zhì)量推進全市老舊小區(qū)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)覆蓋工作?！蔽錆h市房管局負(fù)責(zé)人介紹，漢陽區(qū)公益性托管模式將服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分級分類、服務(wù)效果雙重考核，推動了物業(yè)服務(wù)由“有”向“優(yōu)”轉(zhuǎn)變；江岸區(qū)將全區(qū)老舊小區(qū)劃分為6個片區(qū)，公開招聘優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，計劃通過三年獎補實現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收支基本平衡；青山區(qū)采取“能進則進”“以整帶散”“集合捆綁”等方式，推動9個街道與物業(yè)企業(yè)簽訂框架協(xié)議；蔡甸區(qū)住建局會同區(qū)委組織部和街道，對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主自管老舊小區(qū)進行年度考核評比，落實獎補措施。

自2019年武漢市啟動老舊小區(qū)改造以來，1730個老舊小區(qū)煥然一新。2025年前，該市將基本完成2000年底前建成的需改造老舊小區(qū)的改造任務(wù)。

武漢市房管局負(fù)責(zé)人表示，今年是該市“城市更新年”，老舊小區(qū)改造將與城市更新單元有機結(jié)合，加強各部門間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，實現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的集約整合和優(yōu)化更新。

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